임대보증금 반환 보증 가입의무 강화

2023년 2월 2일 발표한 전세 사기 예방 및 피해 지원 방안의 후속 조치로 임대사업자의 주택임대 보증금 반환 보증 가입 의무를 강화하였습니다.

 

임대인이 가입하지 않았다면 임차인은 계약의 해제와 해지권을 행사할 수 있으며, 보증 가입을 위한 주택 가격은 공시가격이 우선으로 하며, 감정평가액을 적용할 때는 감정평가사 추천제 도입을 담은 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 개정안을 2023년 3월 22일부터 40일간 입법 예고한다고 밝혔는데요.

 

주택가격하락으로 보증금을 돌려받지 못해 피해를 보는 세입자를 보호하기 위한 조치로 보입니다.

 

 

 

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임대보증금 반환자금 보증이란?

 

임대차 계약에서 집주인 즉 임대인이 임차인에게 임차 보증금을 반환하기 위해 은행에서 대출받는 경우 한국주택금융공사가 담보(보증서)를 제공하는 상품입니다.

 

별도 방문 없이 취급은행에서 대출 및 보증업무 처리가 가능한데요.

 

보증대상자는 임대차 계약기간의 만료, 최초 임대차계약 체결 후 2년이 지난 경우로 임차인과 합의에 따른 해지를 하였거나 기타 법령 등에서 정한 통지에 의한 해지로 임차보증금을 반환해야 하는 임대인으로

 

대상목적물은 소득세법에서 정하는 고가주택이 아니고, 건축물의 전부 또는 일부의 부동산 등기부 상 용도가 주택으로 복합용도인 경우 총 임차면적 중 주거전용 면적이 1/2 이상이어야 하며,

 

공부상 소유권권리침해가 없고 건물과 토지가 신청인의 소유인 것으로 소유자가 다른 경우 신청인 이외의 소유자가 공동임대인으로 임대차 계약을 체결한 것으로 요건을 충족해야 합니다.

 

전세사기 피해방지 임차인의 계약해제 해지권 부여

 

임대사업자의 임대보증금 반환 보증가입은 의무화되어 있지만 제도적 장치가 미흡해서 전세사기에 노출되는 위험이 많아 하위 법령 개정을 통해 임대 사업자가 보증보험을 가입하지 않은 경우 임차인을 보호하기 위함인데요.

 

예를 들어 집주인이 보증에 가입하지 않았다면 임차인인 세입자가 이를 이유를 계약을 해지하거나 해제할 수 있답니다.

 

그리고 임대 보증금 반환 보증 가입을 위한 주택 가격 산정방법도 개선할 예정인데요. 주택 가격을 정할 때 신축 빌라 같은 신규 주택 등에 대해서는 감정평가액이 활용되는 점을 악용하여 가격을 부풀려 보증에 가입하는 문제를 개선한답니다.

 

따라서 공시가격-실거래가-감정평가액 순으로 정하고 감정평가액은 공시가격과 실거래가, 실거래가 없다면 주변시세와 현저한 격차가 나지 않게 적용하겠답니다.

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국토부는 전세사기 방지를 위해 주택임대차 보호법을 개정하고, 국세 징수법과 국세 기본법을 개정하여 임대인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있으며, 전세 피해 지원센터 운영과 긴급거처지원, 저리 대출과 피해 임차인 설명해 등 피해지원과 국토부와 경찰청 특별 단속과 중개사와 감평사 등의 처벌을 강화할 것이라 밝혔는데요.

 

사회초년생과 서민들의 소중한 재산은 개인의 노력만으로 조직적 전세 사기에 대응하기 어렵기 때문에 범 정부차원에서 제도적 장치를 마련한 것으로 보입니다.

 

 

 

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